2011-03-22_hauseigentum

In den fünfziger und sechziger Jahren des 20. Jahrhunderts stand das eigene Haus, die Eigentumswohnung bei vielen Menschen in dem Ruf, als „Betongold” gegen Wertverluste immun zu sein und zudem noch eine ansehnliche Altersvorsorge zu sein. Und die Realität schien diesen Ruf lange Zeit auch zu bestätigen. Über Jahre und Jahrzehnte hinweg stiegen Häuser

und Eigentumswohnungen beinahe kontinuierlich im Wert, und es spielte fast keine Rolle, an welchem Ort Deutschlands sie sich befanden.

Inzwischen hat sich die Situation drastisch verändert. Vielerorts machen Besitzer von Eigenheimen oder Wohnungen heute die ernüchternde Erfahrung, dass sie beim Verkauf ihrer Immobilie weit weniger bekommen als erwartet - und oft sogar weniger als das, was sie einst dafür bezahlt haben. Steigende Anforderungen an die Energieeffizienz eines Hauses tun ihr übriges und erschweren den Verkauf eines nicht sanierten Altbaus.

Wie sieht die Situation in Lüdenscheid heute aus und wie wird sich der Immobilienmarkt entwickeln? Dazu sprach am gestrigen Dienstag, vor gut 80 interessierten Zuhörern, der Vorsitzende der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund e.V. in Lüdenscheid, Herr Wilfried Starosta: “Sicher ist, dass mit Ausnahme einiger Städte in Ballungsgebieten, vor allem im ländlichen Bereich ein spürbarer Anstieg der Haus- und Wohnungsleerstände festzustellen ist. Und wenn man wachen Auges durch unsere Stadt geht, so bleibt einem nicht verschlossen, dass wir hier auch eine beängstigende Veränderung feststellen müssen. Die glorreichen Zeiten der Wertzuwächse für Immobilien sind vorbei. Die Verdoppelung oder auchVerdreifachung der Werte trat “früher” meist schon nach 20 Jahren ein, so dass man darauf bauen konnte, zumindest das eingebrachte Kapital wieder zu erhalten.

Die heutige Situation zeigt einen Preisverfall bei Ein-oder Zweifamilienhäusern von gut 20 % . Und dies sind Durchschnittswerte. Bei den sogenannten guten Lagen sind die Preise stagniert- aber auch nur dann, wenn die Objekte gut gepflegt worden sind. In anderen Lagen sind Verkäufe nur mit großen Abschlägen möglich gewesen, oder auch gar nicht. Unabhängig der Altersklassen und der Bautypen ist ein Rückgang der Verkaufspreise feststellbar.

In Deutschland leben zuwenig Kinder aber immer älter werdende Menschen. So werden die über 65-jährigen im Jahre 2050 rund ein Drittel der Gesamtbevölkerung ausmachen. Schon heute stellen sie fast ein Fünftel aller Einwohner. Diese Entwicklung wirkt sich auf die Nachfrage an den Immobilienmärkten aus. Festzustellen ist zudem, dass der durchschnittliche Flächenverbrauch steigt und die Ansprüche an den Wohnraum Veränderungen unterliegen. Barrierefreiheit, Altersgerecht, Aufzüge statt Treppen sind die Herausforderungen im Wohnungsbau. Und natürlich gehört auch eine funktionierende Infrastruktur dazu. Mit der sinkenden Nachfrage nach Wohnraum geht natürlich ein Preisverfall einher, der sich nicht nur auf Mieten, sondern auch auf Verkaufspreise auswirkt. Ausschlaggebend - und das weiß jeder Immobilienbesitzer- ist für die Vermarktung fast ausschließlich die Lage und der Zustand des Objektes. Ältere Menschen sind oft nicht mehr in der Lage die Objekte zu unterhalten und zu pflegen und streben den Verkaufan. Leider finden sich keinepotientiellen Käufer, da die jungen Leute fehlen oder aus Zukunftsängsten den Erwerb einer Immobilie ablehnen. Zudem wird ihnen aus beruflichen Gründen eine gewisse Mobilität zugemutet, die eine- sagen wir- Sesshaftigkeit nicht ermöglicht.

Aus meiner Sicht gibt es unterschiedliche Betrachtungsweisen, die genannt werden müssen. Der Mietwohnungsbau, der Eigenheimbau und die Gewerbeimmobilie. Im Mietwohnungsbau zeichnen sich erhebliche Leerstände ab. Hier sind große Anstrengungen nötig, die Objekte zusanieren. Leider lassen sich nach der Sanierung kaum höhere Mieten erzielen, so dass kein Ausgleich für die investierten Mittel stattfindet. Die Wohnungsgesellschaften mögen das noch einigermaßen verkraften. Der private Eigentümer mit nur einem Mietobjekt kann aber bei einer nicht angenommenen Sanierung in seiner Existenz gefährdet sein. Denn wenn die Wohnung dann doch nicht vermietet werden kann, bleibt er auf den hohen Kosten sitzen.

Galt man als Hausbesitzer früher als wohlhabend, so muss doch festgestellt werden, dass diese zunehmend auch verarmen können, wenn die Vermietung nicht mehr funktioniert, bzw. die Mieten abgesenkt werden müssen und die Mieten nahezu das einzige Einkommen der Eigentümer darstellen. Das restriktive Mietrecht führt zudem auch dazu, dass für Privatpersonen das Vermieten unattraktiv geworden ist. Zu groß sind die Hemmnisse und Fallen. Allein die Haftung für Betriebskosten kann Angst machen, denn die Eigentümer sind lediglich zur Inkassoinstitution degradiert und müssen den Kopf für alles Mögliche hinhalten. Die schlechte Zahlungsmoral, die Rückgabe verwahrloster Wohnungen sind ein hohes Risiko, welches man zu vermeiden sucht und daher sein Geld lieber woanders anlegt. Es ist nicht ungewöhnlich, dass im Falle der Nichtzahlung von Mieten ein Zeitraum von 8-9 Monaten vergeht, ehe der Eigentümer wieder in den Besitz seiner Wohnung gelangt. Während dieser Zeit fällt nicht nur die Miete und die Betriebskosten aus, sondern die anwaltliche und gerichtliche Inanspruchnahme muss vorfinanziert werden. Selbst der Umzug des Nichtzahlers muss vorfinanziert werden und die Wohnung wieder hergerichtet werden. Da können gut Ausfälle in Höhe von 8,000,00 € entstehen, die man nicht wiedersieht.

Zudem finden Ghettoisierungen statt, die ganze Stadtteile verändert haben.  Wer hier ein Haus verkaufen will, der findet fast ausschließlich ausländische Käufer, die das Objekt zu Billigpreisen - sagen wir zu “ihren Preisen”- erwerben.

Die deutsche Bevölkerung zieht in andere Stadtgebiete, weil sie die Überfremdung in der Nähe fürchten. Die Bewertung von Mietwohnungsbau erfolgt nach einem sogenannten Ertragswertverfahren. Ist das Objekt überwiegend leerstehend, so stehen keine nachhaltigen Erträge in Aussicht und der Wert sinkt mit jedemLeerstand. Auch die Beleihungswerte gehen rapide nach unten, denn die Geldgeber richten sich fast ausschließlich nach dem Ertrag, den das Gebäude nachhaltig erwirtschaftet.

Ähnlich sieht es bei den Gewerbeimmobilien aus. Schauen Sie sich die Oberstadt und auch den Bereich der unteren Knapper Straße an. Die leeren Läden sind unübersehbar. Und wenn sie dann in die oberen Stockwerke hinaufblicken, so werden Sie feststellen, dass dort, wo die Läden nicht mehr vermietet sind auch die Wohnungen darüber nach undnach unvermietet sind. Auch ein sogenannter Branchenmix ist nicht mehr vorhanden. Individualgeschäfte sucht man vergebens, denn es haben sich fast ausschließlich „Ketten” breit gemacht.

Wie richtig gesagt wurde, sind Altbauten, die den Anforderungen an Energieeffizienz nicht erfüllen, kaum zu veräußern. In diesem Zusammenhang muss aber auch erwähnt werden, dass selbst der Wille zu einer Sanierung nicht reicht, wenn die Mittel nicht zur Verfügung gestellt werden. So muss dann die Immobilie im Falle eines Falles unter Preis verkauft werden.

Schon 2009 berichtete die Gesellschaft für Beratung sozialer Innovation und Informationstechnologie über einen erschreckenden, besorgniserregenden Bevölkerungsschwund unserer Heimatstadt. So wurde prognostiziert, dass im Jahre 2020 nur noch 72-73.000 Einwohner hier leben werden. Dies ist- so sagte man- eine mittlere Prognose. Es ist eher davon auszugehen, dass die Marke 70.000 unterschritten wird. Es gibt auch noch keine Erklärung dafür, dass Berufspendler die Stadt als Wohnort meiden und teilweise 100 Km weit entfernte Anfahrtswege bei der heutigen Verkehrslage in Kauf nehmen. Im Hinblick auf diese mittelfristig nicht zu ändernde Situation bleibt es für mich unverständlich, dass tatsächlich die Absicht besteht, neue Baugebiete wie z.B. das an der Neuenhofer Strasse ernsthaft auszuweisen. Die Versiegelung der Naturflächen, einhergehend mit weiter ansteigenden Leerständen muss unbedingt unterbunden werden.

Liebens- und lebenswert macht Lüdenscheid auch die sie umgebende Natur, die von vielen geliebt, bewandert und erfahren wird. Baulückenbebauung ist o.k.- . Ich verweise beispielhaft auf die Bebauungsabsicht des Jahnplatzes oder auch der Kinderklinik um nur einige zu nennen.

Der Ausweis neuer Gebiete ist eine Sünde und wird letztlich nicht dazuführen, Einwohnerzuwächse zu bewirken. Wenn also Neubau, dann aber auchAbriß alter Gebäude, die keine Akzeptanz mehr in der Bevölkerung haben.

Dennoch hat die Immobilie einen hohen ideellen Wert und ist immer noch der größte Wunsch Vieler. Unabhängig und frei und im Wissen, dass es einem nach der Abzahlung besser geht, steht für den Erwerb. Zudem stellt die Immobilie eine Säule in der Altersversorgung dar, denn gerade dann, wenn die Einkünfte mit Beginn des Rentenalters sinken, ist sie besonders wertvoll, da keine Mietbelastungen auf die Eigentümer zukommen.

Lüdenscheid hat sich in den letzten Jahrenpositiv gemausert. Sei es die Gestaltung des Rathausplatzes und dessen Umfeldes oder die Neugestaltung des Rosengartens. Auch der Umbau und die Neugestaltung des Sterncenters haben positive Auswirkungen gezeigt- wie gesagt, aber auch zu Lasten der nahen Umgebung. Kulturell haben wir eine Menge zu bieten, sei es das Kulturhaus, die Bücherei und andere Einrichtungen. Fast alle Freizeitmöglichkeiten sind vorhanden und wir können auch von einem gewissen Flair sprechen, welches die Stadt nun einmal hat.